Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, dające wierzycielowi zabezpieczenie na nieruchomości oraz na niektórych prawach na wypadek niespłacenia przez dłużnika zobowiązania. Celem ustanowienia hipoteki jest zabezpieczenie oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego. W przypadku takiego zabezpieczenia można obciążyć nieruchomość prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się ona własnością oraz z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela tej nieruchomości.
Co może być przedmiotem hipoteki?
Hipoteką można obciążyć:
- nieruchomość,
- użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego (w takim więc wypadku hipoteka obejmuje również budynki i urządzenia na użytkowanym terenie, stanowiące własność użytkownika wieczystego);
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
- wierzytelność zabezpieczoną hipoteką.
- część ułamkową nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw wymienionych w pkt 2 i 3.
Do wszystkich wymienionych powyżej hipotek stosowane są odpowiednio przepisy o hipotece na nieruchomości. Do powstania hipoteki konieczny jest wpis w księdze wieczystej.
Zakres zabezpieczenia hipotecznego
Hipoteka, bez względu na jej odmianę zabezpiecza generalnie oznaczoną wierzytelność w jej zasadniczej postaci. Wierzytelność ta nazywana jest kapitałem. Zgodnie z ustawą, hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną do oznaczonej sumy pieniężnej, także zabezpiecza ona w wierzytelność przyszłą W przypadku, gdy zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, wtedy właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki. Suma hipoteki wyrażana jest w tej samej walucie co zabezpieczona wierzytelność, jeżeli strony w umowie ustanawiającej hipotekę nie postanowiły inaczej.
Dodatkowo hipoteka zabezpiecza mieszczące się w jej sumie roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
Tryb zaspokojenia wierzytelności hipotecznej
Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje w myśl przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości dłużnika jest prowadzona egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny.
Podstawę egzekucji wszczętej przez wierzyciela hipotecznego stanowi tak zwany tytuł wykonawczy, czyli tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności, chyba że ustawa stanowi inaczej. Wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką bez względu na ograniczenia odpowiedzialności dłużnika wynikające z prawa spadkowego.
Przedawnienie i wygaśnięcie hipoteki
Sama wierzytelność zabezpieczona hipoteką może ulec przedawnieniu, jednakże taka sytuacja nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości, która została obciążona. Oznacza to, że nawet gdy właściciel podniósłby zarzut przedawnienia, to nie może dokonać tego skutecznie. Reguła ta nie znajduje jednak zastosowania do roszczeń o świadczenia uboczne- przykładowo odsetki.
Hipoteka w zasadzie wygasa, gdy wygaśnie wierzytelność, która została zabezpieczona hipoteką, (chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu).
Do innych przypadków wygaśnięcia hipoteki zaliczyć można np. zrzeczenie się tego prawa przez wierzyciela ora konfuzję (czyli sytuację, gdy prawo i korelatywnie sprzężony z nim obowiązek znajdują się w rękach tej samej osoby) czy sądowe zniesienie hipoteki.
Możliwe jest również umowne zniesienie hipoteki.