Umowa najmu okazjonalnego jest szczególnym rodzajem umowy najmu, która została uregulowana w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zaletą umowy najmu okazjonalnego w stosunku do zwykłej umowy najmu jest możliwość szybkiej egzekucji komorniczej co do opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego wynajmującemu.
Warunki i treść umowy najmu okazjonalnego
Umowa najmu okazjonalnego może dotyczyć jedynie lokali mieszkalnych, których właścicielem jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa musi być zwarta na piśmie pod rygorem nieważności, na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat. Zasadniczo treść umowy najmu okazjonalnego nie różni się od zwykłej umowy najmu, muszą być do niej jednak załączone następujące dokumenty:
– oświadczenie najemcy sporządzone w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał do opróżnienia i wydania lokalu,
– oświadczenie najemcy o wskazaniu innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
– oświadczenie właściciela innego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym wyraża on zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w swojej nieruchomości po zakończeniu trwania umowy najmu; oświadczenie takie na żądanie wynajmującego sporządza się w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.
W razie, gdyby w trakcie obowiązywania umowy najmu najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu, który wskazał w oświadczeniu, zobowiązany jest on w ciągu 21 dni od powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu, wskazać inny lokal niż podany w oświadczeniu oraz dostarczyć właścicielowi lokalu oświadczenie właściciela innego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu. Niedopełnienie tego obowiązku skutkuje możliwością wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela z zachowaniem 7-dniowego okresu wypowiedzenia.
Obowiązek zgłoszenia do Urzędu Skarbowego
Umowa najmu okazjonalnego podlega zgłoszeniu do Urzędu Skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela lokalu w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu do Urzędu Skarbowego stanowi jeden z załączników do wniosku do sądu o nadanie aktowi notarialnemu poddania się egzekucji klauzuli wykonalności.
Żądanie opróżnienia lokalu
Po zakończeniu umowy najmu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił i opuścił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone w formie pisemnej z podpisem urzędowo poświadczonym. Żądanie opróżnienia lokalu powinno zawierać: oznaczenie właściciela lokalu oraz najemcy, wskazanie umowy najmu, przyczynę ustania stosunku najmu oraz termin, w którym najemca ma opróżnić lokal, nie krótszy niż 7 dni od doręczenia żądania najemcy.
W przypadku bezskutecznego upływu terminu do opróżnienia lokalu, właściciel lokalu składa wniosek do sądu o nadanie aktowi notarialnemu poddania się egzekucji klauzuli wykonalności.
Sporządzenie aktu notarialnego poddania się egzekucji
Do sporządzenia aktu notarialnego poddania się egzekucji należy okazać notariuszowi umowę najmu okazjonalnego oraz oświadczenie właściciela innego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym wyraża on zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w swojej nieruchomości po zakończeniu trwania umowy najmu.
Wynagrodzenie notariusza za sporządzenia aktu notarialnego poddania się egzekucji wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 roku o minimalnym wynagrodzeniu za pracę.