Informacje ogólne o umowie deweloperskiej
Regulacje dotyczące umowy deweloperskiej w prawie polskim zawarte zostały w ustawie z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska). W myśl tego aktu normatywnego, umowa deweloperska dotyczy sytuacji, w której osoba chce nabyć lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny z rynku pierwotnego. Może ona zostać zawarta jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie budynku. Ma ona za zadanie zagwarantowanie po zakończeniu prac deweloperskich przeniesienia na nabywcę prawa własności takiego lokalu lub domu. Umowa deweloperska jak również umowa przenosząca własność wymagają formy aktu notarialnego.
Strony oraz przedmiot umowy
Stronami umowy deweloperskiej są: nabywca, którym jest osoba fizyczna oraz deweloper będący przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy kodeks cywilny. Umowa deweloperska zawiera zobowiązanie dewelopera do :
- ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo
- przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, zaś nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej
Deweloper przed zawarciem umowy deweloperskiej, zobowiązany jest do:
- sporządzenia prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego,
- dostarczenia prospektu wraz z załącznikami (na żądanie strony zainteresowanej zawarciem umowy),
- przekazania nabywcy szczegółowych informacji dotyczących sytuacji finansowej dewelopera oraz przedsięwzięcia deweloperskiego przez niego realizowanego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym,
Dodatkowo na żądanie strony zainteresowanej zawarciem umowy deweloper zobowiązany jest również do zapewnienia możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:
- aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości którą strona jest zainteresowana;
- kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (w zależności od rodzaju podmiotu i istnieniu obowiązku wpisu);
- kopią pozwolenia na budowę;
- sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej;
- projektem architektoniczno-budowlanym.
Podstawowe elementy umowy
Postanowienia umowy deweloperskiej, które stanowią podstawowe elementy umowy zostały szczegółowo określone w art.22 ustawy deweloperskiej. Warto nadmienić, iż pomimo szczegółowej regulacji dotyczącej treści umowy deweloperskiej na rynku deweloperskim we wzorcach umownych takich umów występuje wiele klauzul umownych które zostały uznane za tzw. klauzule abuzywne (niedopuszczalne) lub których treść zbliżona jest do takich klauzul.
Wynagrodzenie notariusza
W myśl art. 26 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.
Dodatkowe ważne informacje dotyczące umowy deweloperskiej
1. Obowiązki dewelopera
Deweloper ma obowiązek zapewnić nabywcy przynajmniej jeden ze wskazanych poniżej środków ochrony:
- zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz gwarancję ubezpieczeniową,
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz gwarancję bankową.
Podstawowe zasady dotyczące zastosowania tychże środków ochrony zostały ujęte w rozdziałach od 2 – 4 ustawy deweloperskiej.
2. Podstawa wpisu do księgi wieczystej
Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej, jaka jest prowadzona dla nieruchomości, na której ma być przeprowadzone lub też jest prowadzone dane przedsięwzięcie deweloperskie roszczeń związanych z umową deweloperską – na przykład roszczenia o wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu i praw niezbędnych do korzystania z lokalu przez nabywcę w przypadku, gdy umowa dotyczy lokalu mieszkalnego.